La division foncière est l’opération qui a pour objectif le découpage d’une propriété en deux ou plusieurs fractions. Elle permet un nouvel agencement ou la vente d’une des fractions détachées.
DIVISION FONCIERE
Division Parcellaire
Le Géomètre-Expert rédige un document d’arpentage (DMPC). Il s’agit de pièces techniques et administratives permettant la création de nouveaux numéros de parcelles cadastrales. Celle ci sont nécessaires dans le cadre d’un nouvel agencement de propriété, afin de réaliser par exemple un partage familial ou la vente d’une fraction de sa propriété.
DIVISION POUR LA CRÉATION D'UN TERRAIN À BÂTIR
Si la division de propriété a pour objectif le détachement d’un terrain à bâtir en vue de le vendre à un tiers, l’article L111-3-5 du Code de l’Urbanisme impose de réaliser le bornage du périmètre du ou des terrains à bâtir. Ce, en plus de la rédaction du document d’arpentage.
Bornage
Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.
Il peut être amiable ou judiciaire.
Il peut être amiable ou judiciaire.
Le Géomètre-Expert est le seul professionnel pouvant conduire à la rédaction d’un procès-verbal de bornage amiable. Ce document sera signé par les propriétaires.
Bornage amiable
Suivant l’article 646 du code civil « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.« .
Dans la pratique, il est nécessaire de réaliser dans un premier temps une opération de bornage amiable. Le demandeur prend alors à sa charge l’ensemble des frais de l’intervention du Géomètre-Expert (sauf accord du voisin pour un partage).
A l’issue de la réunion de bornage sur le terrain (qui se doit d’être conduit après un délai de prévenance d’au moins 15 jours), le Géomètre-Expert dresse un projet de procès-verbal de bornage accompagné de son plan. Seule la signature de ces deux documents, par chacun des propriétaires au droit d’une limite, peut conduire à avoir un titre définitif.
Le procès-verbal et son plan signés sont enregistrés ensuite dans la base de donnée du serveur www.geofoncier.fr.
Il s’agit du site d’affichage cartographique des bornages ou autres missions foncières réalisées par les Géomètres-Experts depuis le 1er juillet 2010 http://www.geofoncier.fr
Bornage judiciaire
En l’absence d’accord des parties sur la définition de la limite de propriété, le Géomètre-Expert rédige un procès-verbal de carence, permettant à la partie la plus diligente de poursuivre les opérations dans le cadre d’un bornage judiciaire.
M. Jean-Christophe BUREAU, Expert judiciaire, est très régulièrement désigné par les Tribunaux pour réaliser des opérations d’expertises de bornage judiciaire.
Assistance bornage
Notre Cabinet peut vous représenter ou vous assister lorsque vous êtes convoqués pour une réunion de bornage par un autre géomètre-expert.
M. Jean-Christophe BUREAU sera également à vos côtés pour la lecture, la compréhension, la validation et la signature du procès-verbal et du plan de bornage.
Questions/Réponses
Non, le bornage ne peut pas entériner un redressement de limite entre voisins. Si, à l’issue du bornage, les propriétaires entendent opérer une rectification de la limite, quelle que soit son importance, il y a alors véritablement transfert de propriété, ce qui nécessite obligatoirement un acte authentique passé devant notaire et publié à la conservation des hypothèques. Le géomètre-expert dresse alors les documents nécessaires à la mise en place de la division foncière qui devront être annexés à cet acte authentique.
Non, sauf si la superficie résulte de la définition et de la matérialisation par un géomètre-expert de toutes les limites de propriété.
En cas de disparition des repères matérialisant la limite, le géomètre-expert rétablit les bornes conformément au précédent procès-verbal de bornage, ceci en présence des riverains dûment informés ou convoqués.
Oui, car rien ne dit que la limite réelle de propriété n’est pas située en deçà ou au-delà de la clôture.
Oui, tout propriétaire ou détenteur d’un droit réel doit être présent au rendez-vous de bornage, ou se faire représenter par la personne de son choix munie d’un mandat signé par lui.
La procédure de bornage ne s’appliquant pas au domaine public, le géomètre-expert effectuera les démarches nécessaires auprès de l’autorité administrative compétente pour fixer juridiquement la limite de propriété en s’appuyant sur la procédure de délimitation définie par l’Ordre des géomètres-experts.
LEXIQUE
ACTE FONCIER : Les actes fonciers correspondent aux documents établis dans le cadre des activités mentionnées à l’article 1er 1° de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts.
BORNAGE : Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents. Il peut être amiable ou judiciaire.
CONTENANCE CADASTRALE : Élément constitutif de la désignation cadastrale d’un bien et différent de la superficie réelle. Elle sert de base à l’établissement d’une partie de la fiscalité sur les immeubles bâtis ou non bâtis. Cette contenance n’a qu’une valeur indicative. Elle n’apporte pas de garantie. « La base originelle du cadastre est fiscale. On ne saurait lui demander des garanties juridiques qu’il n’a pas pour mission d’assurer, que ce soit sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles » (avis de la direction du cadastre 1984).
CONTRADICTOIRE : Caractérise une opération au cours de laquelle chaque partie a été appelée ou représentée. Un bornage contradictoire nécessite l’acceptation de la limite par chaque partie concernée.
DÉLIMITATION (DÉLIMITATION DE LA PROPRIÉTÉ PUBLIQUE / PROPRIÉTÉ PRIVÉE, DÉLIMITATION DE SERVITUDES) : C’est la définition et/ou la matérialisation d’une ligne séparant deux espaces contigus soumis à des
régimes distincts ou ayant des caractéristiques différentes : zone inondable, règles d’urbanisme (zonage), fiscalité différente, etc. La délimitation n’a pas pour objet de définir la limite entre deux propriétés privées.
DOMAINE PRIVÉ « DE L’ÉTAT, DE LA COMMUNE… » : Propriété de l’État ou de
collectivités territoriales qui, pour l’essentiel, est régie par les règles habituelles du droit privé (les chemins ruraux, les forêts domaniales, les réserves foncières…).
DOMAINE PUBLIC : Propriété de l’État ou de collectivités territoriales qui obéit à des règles spécifiques de droit public et qui est inaliénable et, par voie de conséquence, imprescriptible.
DROIT RÉEL : Droit rattaché à un bien immobilier et non à une personne.
FONDS : Terme usuel désignant une propriété. On peut également parler d’héritage.
GÉOFONCIER (www.geofoncier.fr) : Base de données permettant l’affichage
cartographique des bornages ou autres missions foncières réalisés par les géomètres-experts depuis le 1er juillet 2010.
LIMITE DE PROPRIÉTÉ : Ligne séparant deux unités foncières.
LOTISSEMENT : Division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments obéissant à des règles spécifiques d’urbanisme.
MATÉRIALISATION DES LIMITES : Toute limite étant fixée, il est procédé, s’ils n’existent sur le terrain, à la pose de repères matériels. Toutefois, dans certains cas particuliers, cette dernière opération peut être différée par la volonté clairement exprimée des parties. En l’absence d’accord des parties, il ne doit pas être maintenu en place des traces de matérialisation de limite
susceptibles de laisser supposer à tort qu’elles résultent d’une définition contradictoire.
MITOYENNETÉ : Est mitoyen ce qui, entre deux biens, est commun à l’un et à l’autre. Une clôture, un mur, une haie, un fossé séparant deux propriétés peuvent être mitoyens. La mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun. La mitoyenneté entraîne des droits et des
obligations spécifiques.
NUE-PROPRIÉTÉ : Ensemble des attributs du droit de propriété qui appartiennent au propriétaire d’un bien sur lequel une autre personne a un droit d’usufruit, d’usage ou d’habitation. Le détenteur de la nue-propriété est le nu-propriétaire.
PUBLICITÉ FONCIÈRE : La publicité foncière est l’inscription au fichier immobilier d’une convention, ou plus généralement, d’un acte notarié ou administratif. Elle a pour but de les rendre opposables aux tiers, et permet à
ceux-ci d’en être informés. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, article 1er : « Il est tenu, pour chaque commune, par les conservateurs des hypothèques, un fichier immobilier [qui] présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique des immeubles ».
POSSESSION : Jouissance actuelle d’un bien, non nécessairement fondée sur un titre de propriété, mais avec l’intention d’exercer sur ce bien un droit réel, et de s’y comporter en propriétaire.
PRESCRIPTION ACQUISITIVE OU USUCAPION : Mode d’acquisition de la propriété et d’autres droits réels par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
PROCÈS-VERBAL DE BORNAGE ET DE RECONNAISSANCE DE LIMITES : Document visant à définir les limites de propriété. Il revêt la forme prescrite par les règles de l’art de l’Ordre des géomètres-experts.
PROCÈS-VERBAL DE CARENCE : Document faisant état des absences ou présence en qualité insuffisante d’un ou de plusieurs éléments indispensables à la définition technique et juridique d’une limite, notamment l’accord des parties.
PROPRIÉTÉS CONTIGUËS : Propriétés qui se touchent au moins par un point.
RECONNAISSANCE DE LIMITE : La reconnaissance de limite est l’opération qui a pour effet ou pour objet de définir juridiquement et de reconnaître sur le terrain les repères et ouvrages matérialisant les limites des propriétés privées contigües, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents. La reconnaissance de limite s’applique notamment dans les cas d’irrecevabilité de l’action en bornage (propriétés séparées par un cours d’eau non domanial, analyse de mitoyenneté…).
RÈGLES DE L’ART : Ensemble de règles méthodologiques et déontologiques
auxquelles doit se conformer le professionnel dans l’accomplissement des missions qui lui sont confiées.
RIVERAIN : Se dit du propriétaire de la parcelle contiguë à une propriété (syn. : confront, voisin, joignant, attenant).
SUPERFICIE RÉELLE : Superficie calculée à partir des limites juridiques de la propriété.
UNITÉ FONCIÈRE : Ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire. On peut également parler de tènement.
US ET COUTUMES : Règles traditionnellement reconnues dans un secteur géographique déterminé.